内容概要

在房屋买卖交易中，合同成立要件的满足是判断交易合法性的首要前提。根据民法典规定，合同需基于双方真实意思表示达成合意，并通过法定形式予以确认。若一方未完成签字或盖章程序，可能直接影响合同效力认定，此时需结合缔约过程、书面文本完整性及实际履行行为综合判断。此外，定金退还规则的适用与合同效力状态、缔约过错责任紧密关联，需明确未签字方是否存在故意拖延、隐瞒关键信息等过错行为。司法实践中，法院在审查此类争议时，既注重形式要件的完备性，亦强调对实际履行证据的实质性审查，例如付款记录、交接凭证等，以还原真实交易意图。这一系列问题的处理，需以民法典相关条款为基础，同时参照司法解释中的具体裁量规则。

合同成立要件解析

根据《民法典》第四百七十条及第四百九十条规定，房屋买卖合同的成立需满足三项核心要件：其一，合同主体需具备完全民事行为能力且意思表示真实；其二，合同内容须包含当事人、标的、数量等主要条款并达成合意；其三，合同形式应符合法定或约定要求，例如采用书面形式订立。需要指出的是，书面形式并非合同成立的绝对条件，若一方已通过实际履行行为（如支付定金、接收房款）表明接受合同约束，即使未完成签字盖章，仍可能被认定为合同成立。此外，合意的认定需结合磋商记录、交易习惯等证据综合判断，而非单纯依赖形式要件。

未签字合同效力认定

根据《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，合同成立需以双方签字、盖章或按指印为基本要件。若一方未完成签字或盖章程序，原则上该合同尚未成立，但需结合实际履行行为进行综合判断。例如，若未签字方已实际支付购房款或接收房屋，且对方未提出异议，则可能视为以行为方式达成合意，合同效力可被推定成立。值得注意的是，合同形式瑕疵并不必然导致交易关系无效，法院在审理时会重点审查双方是否存在真实交易意图及履行事实。对于未签字但已部分履行的情形，需进一步区分缔约阶段过错与合同履行障碍的关联性，避免因形式瑕疵不当否定交易实质。

定金退还规则分析

在房屋买卖交易中，定金退还规则需结合合同效力与缔约过错责任综合判断。根据《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条，定金合同属于实践合同，以实际交付为生效要件，其核心功能在于担保主合同履行。若买卖双方虽签署协议但未完成全部签字盖章，需进一步审查定金条款是否独立生效，或主合同是否因形式瑕疵影响整体效力。

当合同因一方未签字盖章未能成立时，原则上收受定金方需返还已交付款项，但若存在缔约过错责任（如恶意磋商或隐瞒重要事实），过错方可能需承担赔偿责任。此外，若支付定金方存在违约行为（如无正当理由拒绝签约），则可能丧失定金返还请求权。实践中需结合实际履行证据（如款项支付记录、书面沟通材料）判断双方真实意思表示，并参照司法解释对“订约定金”与“履约定金”的差异化处理规则进行认定。

民法典相关规定解读

《民法典》第四百九十条明确，当事人采用书面形式订立合同的，自各方均签名、盖章或按指印时成立。对于房屋买卖等涉及重大财产权益的合同，若一方未完成签字或盖章程序，原则上视为合同未成立。但存在例外情形：若一方已实际履行主要义务且对方接受，则合同可基于履行行为推定成立。此外，第五百八十六条及第五百八十七条对定金合同的效力作出规定，定金自实际交付时生效，收受方违约导致合同目的无法实现的，应双倍返还定金；给付方违约的，则无权要求返还。值得注意的是，第五百条对缔约过错责任作出规范，即便合同未成立，一方在磋商过程中存在故意隐瞒、虚假陈述等行为造成对方损失的，应承担赔偿责任。这些条款为判定合同效力及定金退还规则提供了基础性法律依据。

缔约过错责任划分

在房屋买卖交易中，缔约过错责任的认定直接影响定金退还及损害赔偿的判定。根据《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中存在恶意磋商、隐瞒重要事实或提供虚假信息等行为，导致合同未能成立或无效的，过错方需承担赔偿责任。例如，若卖方明知房屋存在权属争议却未如实告知买方，即便合同因未签字盖章未生效，买方仍可主张卖方存在缔约过失，要求退还定金并赔偿合理损失。反之，若买方因自身原因（如资金未到位）导致交易停滞，则可能被认定为过错方。需注意的是，实际履行行为（如部分房款支付、房屋交付使用）可能成为判断过错程度的关键证据，法院通常会结合双方沟通记录、交易惯例等综合认定责任比例。

实际履行证据审查

在合同效力认定中，即使存在一方未签字盖章的情形，若双方存在实际履行行为，仍可能通过事实合同关系主张权利义务。根据《民法典》第四百九十条，当事人虽未采用书面形式但一方已履行主要义务且对方接受的，合同可视为成立。审查时需重点收集付款凭证、房屋交接记录、装修施工单据等客观证据，以证明双方对合同内容的实际认可与执行。例如，买方支付首付款、卖方交付钥匙等行为，均可作为认定事实合意的关键依据。同时，法院会结合交易习惯、沟通记录等辅助材料，判断是否存在持续性履行或默示接受的情形。需特别注意的是，实际履行证据需符合《民事诉讼法》对证据合法性、真实性的要求，避免因证据瑕疵影响裁判结果。

司法解释处理规则

在房屋买卖纠纷中，## 司法解释处理规则为定纷止争提供了细化指引。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若合同因一方未完成签字盖章形式要件而存在效力争议，需重点审查双方是否存在实际履行行为，例如支付房款、交付房屋钥匙等事实，此类证据可补正形式瑕疵并推定合同成立。对于定金退还问题，司法解释强调需结合缔约过错责任划分：若未签字方存在故意拖延或恶意磋商行为，可能适用定金罚则不予返还；反之，若因客观障碍或对方过错导致合同未成立，则有权主张返还。值得注意的是，民法典第四百九十五条关于预约合同的规定，亦可能影响定金处理方式，需根据磋商进程判断责任归属。